Kupní smlouva, jak jí správně napsat s ohledem na nový občanský zákoník?

Kupní smlouva na nemovitost není tak formální a snadná záležitost jak se někdy na první pohled jeví. Dobrou a kvalitní kupní smlouvou můžete hodně získat, naopak vadnou smlouvou můžete přijít i o vše. Kupní smlouvy obecně mají své nejpodstatnější a nejdůležitější části na které dávejte při uzavírání pozor. Obezřetnost je na místě a to jak v případě, kdy vám kupní smlouvu dělá realitní kancelář, nebo třeba i dobrý známý.

V kupní smlouvě musí být správně označeny smluvní strany

Zdá se to jasné, nicméně lidé často dělají chybu v tom, že ne úplně dobře označí smluvní strany smlouvy. Předně v kupní smlouvě nestačí jen uvést celá jména a adresy trvalého bydliště prodávajícího a kupujícího, ale také rodné číslo. Uvedení rodného čísla je podstatnou náležitostí smlouvy a nelze ho nahradit pouhým uvedením data narození. Datum narození se užívám především u cizinců, kteří nemají v České republice přiděleno rodné číslo.

V případě, že uzavíráte smlouvu s právnickou osobou, musí být uveden nejen název a adresa sídla, ale také IČO a osoba, která je oprávněna za společnost jednat. U společnosti s ručením omezeným to bude zpravidla jednatel společnosti. Před uzavřením smlouvy s právnickou osobou, doporučujeme výslovně zjistit si údaje o společnosti v obchodním rejstříku a zkontrolovat je s údaji ve smlouvě.

Výše uvedené platí i v případě, kdy uzavíráte smlouvy s velkou developerskou společností nebo třeba s realitní kanceláří. Tyto subjekty mají někdy ve zvyku předkládat novým klientům na první pokus návrhy, které jsou koncipovány výrazně v jejich prospěch a teprve u „problémových“ klientů jsou ochotni jednat o úpravách, nebo předložit návrh nový.

Správné určení nemovitosti v kupní smlouvě je rozhodující

Správné a úplné určení nemovitosti, kterou prodáváte či kupujete je rozhodující a to nejen z hlediska vašeho vlastnického práva, ale také z hlediska povolení vkladu na katastru nemovitostí. Přesnost a úplnost určení nemovitosti je nejdůležitější položkou, kterou katastrální úřad kontroluje a pro jejíž vady neváhá vklad vlastnického či jiného práva zamítnout.

Právě při určení nemovitosti dělají lidé největší chyby, což je příčinou poměrně velkého podílu zamítnutých návrhů na vklad u kupních či darovacích smluv.

-          Specifikace domu a pozemku v kupní smlouvě

Problematika je poměrně široká a tak se zaměřme na nejdůležitější zásady specifikace nemovitostí. U rodinného domu se stavba určuje číslem popisným a pozemkem na němž je postavena. Některé menší stavby jako třeba garáže, nebo zemědělská stavení nejsou označeny číslem popisným a jediným konkrétním identifikačním údaje je tak číslo pozemku na kterém jsou postaveny. U identifikace pozemku je vhodné a potřebné uvádět nejen číslo pozemku, ale také druh pozemku (například zahrada, ostatní ploch, zastavěná plocha a nádvoří) a jeho výměru.

U některých pozemků se objevuje zkratka či určení stavební pozemek. Tyto pozemky jsou pak zvláště evidovány a při jejich identifikaci je vždy nutné uvést před číslo zkratku st., pokud neuvedete přímo, že se jedná o stavební pozemek č...

-          Specifikace bytové jednotky v kupní smlouvě

U bytové jednotky, tedy u převodu bytu je pak situace složitější. Každá bytová jednotka zapsaná v katastru nemovitostí musí mít přiděleno číslo bytu. Dále je potřeba uvést číslo popisné domu, kde se byt nachází. Zde velký pozor. Identifikačním označením domu, není jen uvedení čísla popisného vašeho vchodu! To je velká chyba, kterou lidé často dělají. Je třeba uvést všechny popisná čísla daného objektu. To je běžné zejména u velkých panelových celků, které mohou mít i několik v vchodů s vlastními popisnými čísly.

Velmi častá chyba, která způsobuje zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí je absence uvedení podílu spojeným s bytovou jednotkou na společných částech domu a pozemku na kterém dům stojí. Tento podíl se vyjadřuje zlomkem, který je v podstatě podílem mezi rozlohou podlahové plochy bytové jednotky a celkovou plochou všech jednotek v domě.

Právě určení podílu na společných částech domu a pozemku bývá velký problém a i odborník má někdy problém odhalit, jak velký podíl na společných částech domu skutečně existuje. S vlastnictvím bytové jednotky totiž může být spojen například podíl na vlastnictví nebytového prostoru, sušárny či klubovny ve sklepě a podíl na společných částech pak odráží i vlastnictví podílu na této nebytovce a v celkovém vyjádření je tak větší než by odpovídalo vlastnictví samotné bytové jednotky.

Pokud tedy nechcete udělat chybu, poraďte se či zkonzultujte věc s odborníkem.

U prvního převodu bytové jednotky, což platí výhradně o nově postavených domech, či u privatizací bytových domů, je nutné ve smlouvě uvést rozlohy a členění místností bytu, zařízení v souladu s prohlášením vlastníka a je nutné, aby ke smlouvě byl přiložen plánek jednotlivých podlaží domu. Na tuto skutečnost a náležitost se totiž velmi často zapomíná.

Kupní cena v kupní smlouvě. Věnujte této záležitosti velkou pozornost

Kupní cena v kupní smlouvě je jednou ze zásadních náležitostí kupní smlouvy a je třeba věnovat tomuto ustanovení velmi velkou pozornost.

Právě zde se skrývají nebo mohou skrývat rizika, která mohou způsobit závažné škody buď jedné, nebo druhé straně.

Jelikož se jedná o problematiku poměrně rozsáhlou, budeme se jí věnovat ve speciálním článku.

Ostatní ustanovení jsou nenápadná, ale mohou být zákeřná

Právě v různých ostatních ustanoveních, která se nezdají až tak podstatná se mohou skrývat největší rizika a problémy. Právě do ostatních ustanovení se propašovávají ustanovení, která by neměla být moc viditelná a měla by uniknout pozornosti protistrany.

Typickým ustanovením, které může zásadně změnit vaše práva v dané transakci je velmi nenápadný termín „kupuje nemovitost ve stavu jak stojí a leží“. Z hlediska obsahové logiky se zdá vše v pořádku. Kupujeme nemovitosti takovou jaká ve skutečnosti je, nicméně ve chvíli kdy toto ustanovení přehlédnete či akceptujete se zbavujete jakékoliv možnost cokoliv na dané nemovitosti reklamovat. Pokud tedy krátce po koupi zjistíte, že nemovitost měla skryté vady, například zcela poškozenou elektroinstalaci, nemáte jakoukoliv možnost domáhat se po prodávajícím jakékoliv slevy, či odstoupit od smlouvy. Naopak si i skryté vady musíte odstranit ze svých prostředků.

V případě zájmu o zpracování, nebo revizi a kontrolu kupní smlouvy či jiného právního dokumentu nás kontaktujte na mail: ProfiPravnik@gmail.com

Objednejte si snadno a rychle darovací smlouvu za 2500 Kč,
či kupní smlouvu za 3100 Kč včetně návrhu na vklad.

Vše v profesionální kvalitě z pohodlí domova.

Garance bezchybnosti a profesionality.

OBJEDNAT

Pomohl vám tento článek? Víte o někom
kdo potřebuje právní radu? Budeme rádi za vaše doporučení. »

Štítky: právnické články, právní články

Potřebujete pomoc?

Vložte dotaz do právní poradny - odpovíme Vám nejpozději do 24 hodin, nebo si nechte vyhotovit smlouvu dle vaší potřeby. Za kvalitu ručíme.

Vložit dotaz do poradny Zobrazit smlouvy

Rychlý kontakt

Potřebujete právní pomoc?
Jsme tu pro Vás!

Ušetřit za advokáta může být příjemné, nepříjemné však mohou být důsledky a výrazně vyšší náklady v případě, kdy něco opomenete nebo podceníte a protistrana toho využije.

Úspory za kvalitní právní službu se vám tak mohou výrazně prodražit.

Mgr. Miroslav Zeman